사건의 시작은...
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박성실씨는 90세의 무노인이 소유한 집을 매수하였습니다. 매수할 당시 무노인의 자녀 중 1인인 무대리씨가 무노인의 대리인으로 계약을 체결하였죠. 그렇게 계약은 큰 무리없이 성사되는 듯 싶었습니다. 그.런.데 몇달 후 무노인의 다른 자녀들이 찾아와 계약자체가 무효라며 집을 비워달라는 요구를 하는 것이지요. 그것도 모자라 소유권이전등기 말소 청구를 하여 결국 박성실씨는 전재산인 집에 대한 소유권을 잃고 말았습니다.
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사건의 전말은 이렇습니다
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무노인은 치매를 앓고 있었고, 무대리는 무노인의 의사와 상관없이 대리인으로 가장하여 집을 매도한 것입니다. 원칙적으로 의사 무능력자는 가정법원에서 의사무능력자의 성년후견인 지정신청을 하고, 성년후견인 지정이 되면 그 후견인 사이에서만 계약을 채결해야 하는데, 박성실씨는 이런 사실을 몰랐던 것이지요. 무대리씨는 "아버지 병원비 때문에 급하게 집을 매도하게 되었다"라는 말로 박성실씨를 깜빡 속였던 것입니다. 성년후견인이 아닌 무대리는 아버지의 부동산을 대리해서 팔 수 있는 '권한'이 없기때문에 당연히 '매도'도 할 수 없는 상황이었죠. 소유권을 가지고 있지 않은 사람에게 돈을 지불하고 매도를 한 것이므로 매매자체가 무효가 된 것입니다.
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어떻게 대처해야 할까요?
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질병 ㆍ장애 ㆍ노령 등의 사유로 인해 정신적 제약을 가진 사람들이 자신의 삶을 영위할 수 있도록 정부에서는 '성년후견제도'를 도입했습니다. 본 제도는 관할법원에서 일반적인 비용을 들여서 진행되며, 완료 후에는 '후견등기사항'에 대해 등기증명서를 발급하고, 등기사항 부존재증명서를 발급합니다. 부동산 거래시 공인중개사가 모든 권한을 위임받은 경우가 아니라면,(위임받은 경우라면 위임장 확인은 필수!) 반드시 매매인을 직접만나 매매자 본인이 어떤 상태인지도 제대로 살펴봐야 합니다. 자녀가 대리인이라고 하면, 후견등기사항에 대한 등기증명서를 확인해봐야 합니다. 그러나, 지식은 있지만... 실행할 수 없는 부분도 있죠? 자칫 잘못했다간 매매자가 "나를 치매환자로 보느냐!"라고 화를 버럭내거나 할 수 도있으니까요, 바로 이럴 때, '부동산 권리보험'이 든든한 보호막이 되어줄 수 있습니다. 부동산 권리보험은 매수자가 매도자의 동의여부 상관없이 가입만 하면 되므로, 이후의 '사기'에 대한 보장을 충분히 할 수 있거든요. 또한 부동산 권리보험에 가입할때, 권리조사팀에서 그 부동산에 문제가 없는지 있는지를 검토하고 진행하기 때문에 아마 그 검토만으로도 충분히 '사기'임을 알아차릴 수 있기 때문입니다.
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에이치제이 타이틀 인슈어런스의 소유권권리보험이 보장하는 내용은
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<부동산 권리보험 가입시 보장내용> 1. 부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해 2. 매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득함으로 인하여 발생한 손실 또는 손해 3. 무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 4. 매도인의 소유권이 중복등기여서 발생된 손실 또는 손해 5. 매도인의 이중매매로 인하여 피보험자가 잔금을 지급한 이후 목적 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 소유권이전등기가 말소되어 발생된 손실 또는 손해 <- 이번 사례에 해당됩니다. 6. 피보험자의 잔금 지급일 이후 이전등기 완료 시까지 사이에 가압류, 가처분등기 등이 경료 되어 권리에 하자가 발생하여 발생하는 손실 또는 손해 7. 회사와 협약된 등기대행업자의 소유권 이전등기 과정상에 고의 또는 과실로 인해 발생한 손실 또는 손해 |
